改善必看系列② ：主城千万总价叠墅谁在买？谁最火？ |选房指南No.75
在上一篇《改善必看系列①：最详细的数据 城东三大叠墅楼盘PK 附：杭州排屋叠墅大全|选房指南No.70》里，房叔用详细的数据分析了城东区域的三大叠墅，这篇我们分析主城区除城东之外区域的千万级叠墅。
下文有大量数据干货，觉好给房叔点个赞哈。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
主城区1000万价位的叠墅有4个，分别是德信九溪云庄、绿城西溪云庐、滨江金茂府和杭州首开金茂府。
（表格数据统计截至时间：2018年12月18日）
4个叠墅可简单划分为两大流派。
一类是九溪云庄和西溪云庐，这类产品的地段交通、各类配套的成熟度略显欠缺，但低容低密，通常规划为“上叠+下叠”格局，产品居住舒适度高，尤其是“有天有地”和“独门独户”的居住体验感强，并且每一个叠类产品都配备独立的地下车位空间；
另一类是滨江金茂府和首开杭州金茂府，位居城市较核心区域，周边交通及各类配套成熟度高；但因容积率较高，往往采取高低配，并规划为上、中、下三叠格局；在产品品质打造上，对比九溪云庄、西溪云庐，车位空间没有做到分隔独立，因此“独门独户”的居住体验略差；另外由于露台及花园面积更小，“有天有地”的居住体验也会相差一截，尤其对中叠而言；
从去化情况来看，市场更偏好兼顾地段成熟度和品质的产品。
如下表所示，滨江金茂府最受市场欢迎，原因在于它的地段、配套优势超过云庐和云庄，同时区域产业优势超过首开杭州金茂府，而它的花园、露台面积虽然不及云庄和云庐，但仍能在一定程度上提供“独门独户”、“有天有地”的居住体验；另外它的产品力超过首开杭州金茂府之处，即部分楼栋的花园、露台面积能做到60平，是首开杭州金茂府叠墅产品的一倍左右。
（表格数据统计截至时间：2018年12月18日）
其次受市场欢迎的是德信九溪云庄。云庄的产品力胜过滨江金茂府和首开杭州金茂府，在露台、花园面积规划上略逊色于云庐，但上叠所带地下室规划使用空间超过云庐、客厅层的南北通透性略优于云庐，总的来讲和云庐产品品质差异较小，却在地段交通通达性及配套规划发展上超过云庐。
从中可以看到，能同时较均衡得顾及到品质和地段配套的叠墅产品更受市场欢迎。
1000万在现今价格体系下，早已被打落“顶豪”神坛，买一套1000万的叠墅，难度并不大。从四个楼盘所在区域的二手房价格行情来看，叠墅1000万总价恰好是区域内较高端二手住宅房源总价的约1-1.5倍。因而区域内置换业主“卖掉一套或两套二手房就能买得起”，一市场人士称，“这类产品客群同样具备地缘性。”
据了解，当前市场环境下，该类产品的购买者主要为杭州本地人，多从事银行等金融行业，也包括各类企业主。
截至2018年12月18日，四个楼盘中云庐和滨江金茂府库存所剩无几，云庐余下最后2套叠墅，滨江金茂府还剩下最后6套叠墅；云庄和首开杭州金茂府分别还有110套和70套库存，构成主城区千万量级叠墅的供应主力。
PART 1
项目区位及配套
PART 2
产品特点
PART 3
四盘PK
缺点：高低配，户数多，容积率也较高；南入户花园面积较小；地下车位空间没有进行分隔独立。
优点：室内配备电梯，配备金茂12大科技系统，大多数房间都做成了套房。
缺点：高低配，户数多，容积率也较高；地下车位空间没有进行分隔独立。
优点：室内配备电梯，花园面积较大，部分楼栋花园面积最大可达60平；大多数房间都做成了套房。
滨江金茂府没有配备金茂12大科技系统，另外部分楼栋的下叠南入户花园面积最大可达60平，而首开杭州金茂府配备12大科技系统，下叠南入户花园面积仅在20-30平左右。
缺点：室内没有电梯，上叠地下室使用空间较小，仅地下车位空间规划了部分储藏功能。
优点：近西溪湿地，具备景观优势；低容，纯低密，户数少；花园/露台面积较大；上下叠南北分开独立入户；采光面较大；地下车位空间分隔独立。
缺点：室内没有电梯；带部分自持体量。
优点：近之江风景区，具备景观优势；低容，户数少；花园/露台面积较大；上下叠南北分开独立入户；采光面较大；地下车位空间分隔独立；上叠地下室使用空间比云庐更大。
云庄胜于云庐之处在于上叠地下室使用空间比云庐上叠产品更大；而云庐优于云庄的地方在于纯低密和花园、露台面积更宽大，同时不像云庄规划了部分自持产品。
PART 4
户型分析
两个金茂府的户型格局类似，和西溪云庐、九溪云庄对比最大的优势在于朝南房间数量多，且多个房间做成带独立卫生间的套房；劣势在于阳台、露台、花园面积相对窄小。
对比西溪云庐，九溪云庄的客厅层南北通透性更好，并规划了储藏室空间。
PART 5
房叔福利
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